Во дворе неделю не вывозят мусор, вода из крана уже месяц льется исключительно коричневого цвета, в сезон дождей протекает крыша, а в морозы ступеньки на крыльце покрыты льдом, хоть на коньках из подъезда выезжай… Да, взаимоотношения управляющих компаний и жильцов дома бывают очень непростыми. Однако на самом деле в этом вопросе можно обойтись без лишней драмы, если знать, кто за что отвечает и как отстаивать свои права.

Точки над «i»

Во-первых, важно понимать, управляющие компании (УК), обслуживающие многоквартирные дома, - это не хозяева, которые диктуют условия, а наемные организации, выполняющие требования жильцов на основании договорных отношений.

Во-вторых, эти отношения должны быть закреплены в договоре, который заключает с УК каждый собственник. А если вдруг у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

В-третьих, oбязaннocти yпpaвляющиx кoмпaний пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe. В pядe cлyчaeв УК мoгyт мeнять нeкoтopыe oбязaннocти и пpaвa в зaвиcимocти oт дeйcтвyющиx peгиoнaльныx пoпpaвoк, однако в целом все работы уcлoвнo мoжнo paздeлить нa двe бoльшиe гpyппы: paбoты пo экcплyaтaции MKД и ocyщecтвлeнию peмoнтныx paбoт и ycлyги yпpaвлeнчecкoгo, opгaнизaциoннoгo xapaктepa.

Точный и подробный перечень должен быть прописан в договоре. И единственный способ пoнять, чeм точно зaнимaeтcя УK, зa чтo oнa oтвeтcтвeннa, a чтo нaxoдитcя внe зoны ee дeятeльнocти, – изучить договор.

Выбираем тщательно!

Если вас не устраивает управляющая компания, то ее можно сменить.

Новая компания должна отработать год, только после этого ее можно сменить.

Главное, чтобы нашлась инициативная группа, которая возьмет на себя организационные моменты.

Но прежде чем расторгать отношения с управляющей компанией, которая обслуживает МКД, следует подыскать ей достойную замену. В этом вопросе лучше не торопиться и все тщательно продумать.

Ведь если раньше особого выбора почти не было и жителям приходилось мириться с положением дел, то сегодня в нашем ЗАТО насчитывается 9 «управляшек». И порой в «погоне» за домами между ними кипят настоящие страсти.

- У нас сначала одна УК приглашения на собрание расклеивала, а представители обслуживающей управляшки их срывали  и засовывали в ящики листовки с предупреждением, что по квартирам ходят мошенники, и требованием не открывать и ничего не подписывать. В ответ управляющая компания, пытающаяся отбить дом, пошла с подписными листами поквартирно, неделю по подъездам бегали. А старая УК пошла по квартирам собирать подписи к документу, отменяющему решение собрания жильцов. Обещали горы золотые, ремонт и царствие небесное. Я не подписала, сказав, что у них было достаточно времени, теперь пусть другие попробуют. Как в других квартирах реагировали - не знаю. Вот с начала месяца вроде бы приступила к выполнению своих обязанностей новая УК, что будет по факту - пока неизвестно, - рассказывает североморка Ирина* (имя изменено).

И если Ирине только предстоит оценить работу новой УК, то жильцы соседнего с моим дома уже задумываются: а не поменяли ли они шило на мыло.

-  Этот дом ушел от нас, - рассказывает мне дворник.- А теперь встречают и жалуются: в подъезде никто и не думает убирать. Я-то честно свои обязанности исполняла: делала и сухую, и влажную уборку. Все по графику. Привыкли они к этому, теперь обратно зовут. А я что? Мне теперь за их дом никто не заплатит. Раньше думать надо было.

Действительно, все продумать надо заранее. Во-первых, следует составить список интересующих организаций, данные о них можно запросить в администрации города или найти полезную информацию на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Затем проанализируйте отзывы. Начать можно и с соцсетей, но еще лучше сходить на разведку в те дома, которыми уже управляют отобранные организации. Кто как не жильцы расскажет обо всех все плюсах и минусах?

Нелишним будет и посетить руководителей выбранных УК. Обсудите тарифы, узнайте, из чего конкретно они складываются, сравните характеристики, данные жителями обслуживаемых домов, и ответы представителей организации.

А уже после того, как в голове сложится полная картина и вы сделаете свой выбор, можно приступать к решительным действиям.

Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ прежняя управляющая организация обязана за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на него и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей организации.

От инициативы до решения

В первую очередь следует определиться, как именно пройдет смена УК. Есть два варианта развития событий: дождаться, когда закончится договор, или расторгнуть текущий. Первый способ самый простой и безболезненный. Но он не всем подходит: одно дело, если до окончания контракта остался месяц и можно подождать, и совсем другое, когда ждать еще долго.

Изменение и расторжение договора производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом его условия и срок действия остаются неизменными.

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

- если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли – УК такое невыгодно);

- если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;

- если жители решили сменить способ управления домом;

- если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.

Далее нужно осведомить всех жильцов дома о проведении общего собрания, на повестке которого смена управляющей компании ЖКХ и выбор новой УК.

Собрание можно начинать при условии, что есть кворум (более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме). Следует отметить, что учет голосов ведется не по количеству жителей, а по площади, которая принадлежит каждому собственнику. Решение считается принятым, если проголосовало больше половины плюс один голос участников общего собрания.

Следующий шаг - информирование жильцов дома о решении собрания, так как протокол должен быть доведен до их сведения. Достаточно просто развесить объявления на подъездах. Такое решение обязательно к исполнению всеми собственниками, даже теми, кто не принимал участие в голосовании или настроен против. При несогласии решение собрания можно оспорить, правда, только в судебном порядке.

Заключительный этап - извещение управляющих компаний и органа государственного жилищного надзора о принятом решении.

Важно помнить: если у жильцов дома имеется задолженность перед управляющей компанией, то после ее смены долги никуда не исчезнут. За оказанные услуги ЖКХ все равно придется заплатить.

Денис Горбунов, заместитель председателя КРГХ Администрации ЗАТО Североморск:

- Оценка работы управляющих компаний всегда субъективна: есть те, кто доволен тем, как УК исполняют обязанности, и те, кого их работа не устраивает. Что касается позиции администрации в вопросе смены УК – она нейтральная. Это частные организации, чтобы в дальнейшем саму администрацию и подведомственные структурные подразделения, которые исполняют полномочия собственника в отношении муниципальных жилых помещений, не обвинили в предвзятости или выдаче каких-либо преференций управляющим компаниям, мы не принимаем участие в голосованиях по таким вопросам. В тоже время, по ЗАТО у муниципалитета в среднем в пределах 25% жилищного фонда в собственности, остальные 75% - у самих жителей, всего необходимо для кворума собрания по указанному вопросу смены управляющей компании 50% + 1 голос. Таким образом, у собственников достаточно голосов, чтобы набрать нужный кворум и реализовать свои права по смене управляющей компании.

Фото из архива редакции.