26 января депутаты Государственной думы РФ одобрили в первом чтении проект Федерального закона №276374-7, внесенного на рассмотрение в Госдуму 16 декабря 2020 года и получившего неофициальное название «Гаражная амнистия».

Основная цель инициаторов законопроекта – пойти навстречу гражданам, которые до введения в действие Градостроительного кодекса от 29 декабря 2004 года поставили свои гаражи на земельный участок, не оформив эти действия в законном порядке. Упростить процедуру легализации – постановки на кадастровый учет – земельного участка и самого гаража как объекта капитального строительства для последующего оформления в собственность.

Учитывая, что на территории ЗАТО Североморск оформить землю в собственность невозможно в силу ограничений, наложенных из-за особого статуса флотской столицы, в нашей статье речь пойдет только об аренде. Хотя права, которые появляются у североморца, оформившего договор аренды на земельный участок под гараж сроком на 49 лет, во многом схожи с правами собственника земли. В частности, законный арендатор может передавать право аренды земельного участка под гаражом по наследству, переуступить право пользования участком.

Город возьмет свое

Что бывает, когда на землю под гаражом нет никаких прав, два года назад узнали «гаражники» на ул.Пионерской.

– Когда муниципалитет принял решение строить школу на ул.Пионерской, где в пятно застройки попали гаражи, в КИО приходили североморцы, приносили договоры аренды, заключенные в 80-90-х годах прошлого века, – рассказывает Анна Клапоцкая, заместитель главы ЗАТО Североморск, председатель Комитета имущественных отношений администрации ЗАТО Североморск. – Срок действия всех этих договоров давно истек, и потом, если бы договор был действующим, граждане бы вносили арендную плату за пользование этим земельным участком.

Или в п.Щукозеро в конце декабря владельцы порядка 50-ти гаражей были уведомлены о необходимости вывезти в добровольном порядке в 30-дневный срок свои гаражи. Если это требование не будет выполнено, то муниципалитет будет вывозить гаражи сам, оставив за собой право истребовать понесенные расходы.

Арендатор всегда прав

Как перестать пользоваться гаражом на птичьих правах, поскольку не оформленная в аренду земля может неожиданно понадобиться собственнику-муниципалитету и ваш гараж просто повиснет в воздухе?

– На территории ЗАТО Североморск зарегистрировано 32 гаражных кооператива, общая площадь земельных участков, предоставленных в аренду, – 145400 м2, – отмечает Анна Александровна. – В 2020 году оформить земельные участки под гаражными постройками изъявили желание более 200 североморцев и 3 гаражных кооператива.

Отмечу, что предоставление участка под размещение гаражного кооператива аналогично предоставлению земельного участка отдельному гражданину. Разница только в площади.

Процедура предоставления земельного участка в аренду прописана в Земельном кодексе РФ. Без торгов земля предоставляется в аренду в основном в следующих случаях: для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, для реализации инвестиционных проектов, для комплексного освоения территории. А вот предоставление участка под гараж однозначно происходит путем проведения аукциона.

– Заинтересованное лицо обращается к кадастровому инженеру за подготовкой схемы размещения участка на кадастровом плане территории, – объясняет алгоритм оформления договора аренды Анна Александровна. – Далее гражданин обращается за утверждением схемы в уполномоченный орган. Затем объявляется аукцион, на который может подать заявку, прийти и участвовать в нем любое заинтересованное лицо. Выигрывает аукцион тот, кто предложит максимальную цену за аренду. С победителем заключается договор аренды. Если площадь арендуемого участка составляет менее 2500 м2, а это самый распространенный вариант, так как обычно земельный участок под один гараж – это 100 м2, срок аренды – 30 месяцев. В дальнейшем гражданин в период срока действия договора аренды может поставить свой гараж на кадастровый учет в Росреестре как объект капитального строительства. После постановки на кадастровый учет с владельцем гаража заключается прямой договор аренды земли без проведения аукционных процедур сроком действия на 49 лет.

Станет легче

Весь 2020 год действовал и продолжает действовать Закон Мурманской области от 27 декабря 2019 года №2459-01 ЗМО «О перераспределении отдельных полномочий в области градостроительной деятельности и в области земельных отношений между органами местного самоуправления муниципальных образований Мурманской области и органами государственной власти Мурманской области».

В рамках этого закона полномочия по распоряжению земельными участками, госсобственность на которые была разграничена (а это большинство свободных земель, расположенных на территории ЗАТО Североморск), были переданы в Мурманск в Министерство имущественных отношений, и это несколько увеличивало цепочку действий североморцев по заключению договоров аренды, в том числе договоров аренды под гаражами, поставленными на учет в Росреестре как объекты недвижимости.

В конце прошлого года в этот региональный закон внесли изменения, и с 01.01.2021 г. полномочия по заключению договоров аренды на землю под гаражами, поставленными на учет в Росреестре как объекты недвижимости, вновь вернули муниципалитету. Уполномоченным органом на заключение договора аренды в данном случае является Комитет имущественных отношений администрации ЗАТО Североморск.

Цена вопроса

Основные затраты при оформлении договора аренды на земельный участок под гаражом гражданин потратит на работу кадастрового инженера, средняя цена 20-30 тыс.руб. Обращаться можно к любым кадастровым инженерам, в том числе как работающим в ЗАТО Североморск, так и по всей Мурманской области.

– С кадастровым инженером работает сам гражданин, в КИО главное, чтобы документация соответствовала действующему законодательству, а какой кадастровый инженер ее изготовит, нам не важно, – продолжает Анна Александровна. – По 179 Решению Совета депутатов ЗАТО Североморск, регулирующему порядок расчета арендной платы, основные критерии, принимаемые в расчет при определении размера арендной платы, – кадастровая стоимость, месторасположение земельного участка и его площадь. В отношении отдельно взятого гаража размер арендной платы за земельный участок площадью порядка 100 м2 составит около 2 тыс.руб. в год. Вносится арендная плата ежеквартально, то есть эта годовая сумма делится на 4 части. Не пропускайте срок оплаты, так как при задержке внесения оплаты начисляются пени.

Ответственность

В любом случае без заключения договора аренды земельного участка гараж является самовольной постройкой. Это влечет для граждан правовые последствия, предусмотренные Решением Совета депутатов ЗАТО Североморск №366 и Гражданским кодексом РФ, вплоть до возложения обязанности на владельца убрать свой гараж с территории, на которой он расположен. Есть и штраф – от 5-10 тыс.руб. на граждан, и уплата этого штрафа не исключает обязанности вывезти гараж или, наконец, заключить договор аренды на землю под гаражом.

Сейчас многие люди в силу повышения правовой грамотности, покупая гараж, уточняют, узаконен ли земельный участок под гаражом или нет. Ответ «нет» существенно влияет на цену гаража, ведь разумный покупатель сопоставляет те риски, которые влечет за собой приобретение гаража «подвешенного в воздухе».

Наталья СТОЛЯРОВА.
Фото Льва ФЕДОСЕЕВА.

Опубликовано в №4 "СВ" от 29.01.2021г.